新政满两个月，珠海楼市，麻了…
6月初，珠海救市“大招”集中发出：限购政策松动、首付最低20%、非限购区第三套房可贷款。
随着一系列新政落地，珠海的置业范围，彻底拓宽了。
目前，距离新政已有2个月，楼市表现如何？市民信心回来了吗？
新政药效褪去？
先来看几组数据：
（1）网签成交，先扬后抑
对比持续的高温天气，珠海楼市则显得平淡、冷静，主要体现在网签数据上。
| 珠海2022年1-7月住宅网签走势
从今年网签走势来看，1-5月网签持续处于低位水平，6月受新政刺激影响，有明显回暖迹象，但新政实行的第二个月，网签又环比下滑1.6%，回暖势头放缓，新政效果略显乏力。
据合富研究院数据显示，7月网签成交2383套，环比下降1.6%，同比下跌57.47%。
不过，考虑到6月为传统销售旺季，也是房企集中冲刺半年度业绩的关键节点，单看7月表现说服力不足，因此，房姐盘点了往年6-7月合计网签走势。
| 珠海历年6-7月住宅网签走势
通过对比，可以明显发现，今年的行情确实差很多，但要问新政有没有效果？目前来看，效果肯定有，但刺激力度还不够，信心恢复还需要时间。
（2）房价持续回升，微涨4.3%
据合富研究院数据，7月全市成交均价23297元/㎡，受成交结构影响，环比上涨4.3%，同比下跌19%。
从今年房价走势来看，目前表现为筑底回升态势，均价有望企稳。
| 珠海2022年1-7月住宅均价走势
（3）推盘节奏缓慢，整体去化率不高
据合富研究院不完全统计，新政后两个月内，珠海推盘节奏缓慢，其中6月仅有2个项目开盘/加推，而7月有4个项目推盘，整体来看，去化率并不高。
| 珠海2022年6-7月加推项目动态
（4）二手均价持续下调
二手成交方面，继6月冲高后，7月迅速回调至低位水平，对比6月成交更是下跌超4成。（特别说明：仅一家成交数据，不代表全市总成交；另7月成交数据更新或有延误，请以最新为准）
此外，据安居客数据显示，目前珠海二手房价格处于下调期，8月二手房均价23177 元/m²，为今年内最低水平。
| 2022年1-7月珠海二手房量价走势
区域分化明显，金湾“失意”
从各区域具体成交表现来看，呈现明显的市场分化特征。
新政后两个月，主力成交区集中在斗门、南湾、唐家和金湾。其中斗门成交1544套占位榜首，南湾成交1024套位居第二，而唐家和金湾分别成交747套、707套。
| 珠海2022年6-7月各区域住宅网签套数
值得一提的是，回首往年成绩，金湾不是榜一就是榜二，今年区域去化明显较为被动，主要由于部分核心区域项目品牌、产品优势，抗压性强，没有采取以价换量。
斗门由于前期降价幅度大，续销成绩亮眼，尤其是湖心路、白蕉等区域。
而南湾和唐家受新政利好影响较为明显，且有多个热盘现象。
如十字门的华发琴澳新城组团、唐家北围的华润置地广场、以及后环的仁恒滨海湾、万科红树东岸等项目，待6月新政出台后，就表现出强劲的热销。
珠海楼市，还救得回来吗？
通过上述数据，我们不难看出，救市2个月时间，珠海楼市复苏迹象并不明显，所以现在断定信心回归，为时尚早。
事实上，放眼全国，尽管暖风频吹，但楼市似乎并无多大的起色，除了一线城市的核心区域比较稳以外，其他城市中要么波澜不惊，要么与珠海一样，先迎来短暂的回温。
如苏州，5月9日执行新政后，6月新房成交6737套，创年内新高，紧接着7月新房成交仅4313套，环比跌近36%。
再比如佛山，6月2日发布“解限”新政，随即当月新房网签8438套，环比涨44%，而7月网签6028套，环比跌近29%。
因此，珠海7月网签虽不如预期回温明显，但从今年月份网签来看，网签量也仅次于6月，且环比跌幅也很小。
那么，回归主题，珠海楼市，还救得回来吗？
首先，需明白，此次救市的本质与以往不同，救的是信心！
当下，市场不明朗因素太多了，大部分人都不敢买房了，直接摆烂、躺平的人不少。房姐盘点了以下几点因素：
1.疫情反复，折磨人。
2.经济大环境不佳。
3.国际形势不明朗。
4.停工潮、烂尾潮突然爆发，暴雷的房企也在增加，所以更不敢买房了。
大环境下，收入减少，甚至失业，在本身钱包“紧缩”的情况下，看到一些烂尾直接躺平的项目，自然就信心不足了。
反观珠海，基于优秀的城市基本面，一方面政府高举“产业第一”旗帜，正大力发展提升珠海产业，经济预期向好；另一方面，现在有“保交楼”政策，且多数房企都已经在“保交楼”方面展开积极行动。
因此，未来珠海楼市大概率会得到明显复苏，只是时间问题，也是信心回归的快与慢。
目前来看，受大环境影响，楼市信心重建还需要时间，而珠海在新政影响下，新房价格表现升温，但成交复苏不明显，且二手市场行情整体较差。
房姐认为，今年的主旋律一定还是救市，而能不能救活，以及需要多久可以救活，主要取决于多方面，首先是疫情得到控制，经济上复苏，以及楼市政策上足够给力。
前两个方面，顾名思义，房姐不做过多阐述，而关于楼市政策做到足够给力，房姐有以下两点看法：
其一，保交楼才能保住信心，确保购房者有房收、准时收，给予市场正向反馈。
其二，目前珠海楼市新政主要是针对新房，事实上，二手市场也需要被“刺激”下，在横盘压力持续下，可大胆猜测，后续是否会推出利好二手交易的新政？
最后，你认为珠海楼市还要多久可以“活起来”？欢迎留言讨论~
PS：房姐觉得最快今年第四季度，字小，主要怕打脸
房姐建立了楼市交流群
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